🏠 경매 도우미

경매 도우미란?

부동산 경매 투자자를 위한 전문 분석 플랫폼입니다. 물건 검색부터 권리분석, 수익률 계산, 입찰가 산정, 현장 임장 관리, 낙찰 후 매도전략까지 경매 투자의 전 과정을 지원합니다.

🗂️ 메뉴 구조

경매 도우미는 6개의 대분류로 구성된 2단계 메뉴 구조를 사용합니다.

• 🔍 물건 찾기: 경매 사건 검색 준비중
• 📋 권리/물건 분석: AI 권리분석, 프라임 리서치
• 💰 시세/입찰 전략: 실거래 분석, 시세 예측, 수익률 분석, 건물분 부가세 계산, 입찰가 시뮬레이터
• 📍 현장 점검: 임장지도, 임장보고서
• 🏆 낙찰 후 관리: 낙찰 관리, 매도전략 분석
• 💬 커뮤니티: 소통마당

등기부등본과 매각물건명세서를 AI(Google Gemini)가 분석하여 권리 관계와 리스크를 진단합니다.

• 간편 업로드: PDF, 이미지 파일 업로드 → OCR 자동 텍스트 추출
• 리스크 진단: 말소기준권리, 인수 권리, 임차인 대항력 분석
• 실거래가 자동 조회: 주소 기반 최근 3개월 주변 실거래가 + 공동주택 단지정보 연동
• 입찰가 제안: 감정가/실거래가 기반 보수적~적극적 입찰 범위 제시
• 개인정보 보호: 소유자/채무자 이름 자동 마스킹 처리
• 저장 및 인쇄: 마이페이지에 자동 저장, 보고서 형태 인쇄 가능

주소 기반으로 주변 실거래가를 정밀 분석하고 시장 동향을 파악하는 고급 리서치 도구입니다.

• 실거래가 정밀 분석: 국토교통부 데이터 기반 해당 지번 과거 거래 내역
• 건축물대장 연동: 건물 구조, 용도, 면적 등 자동 조회
• 시세 예측: 주변 시세와 거래 동향 종합 분석

수치 입력을 통해 경매 물건의 예상 수익률을 자동으로 계산합니다.

• 감정가/최저가 대비 수익률 자동 산출
• 대출 가능 금액 추정
• 대량 물건 빠른 스크리닝에 유용

부동산 매매 시 토지/건물 안분 및 부가가치세를 국세청 고시 기준으로 자동 계산합니다.

• 다음 주소 검색: 정확한 주소 입력을 위한 주소 검색 API 연동
• 건축물대장 자동 조회: 동/호 선택 시 전용면적, 대지권, 구조, 용도 자동 입력
• 공시지가 자동 조회: V-World API로 개별공시지가 자동 연동
• 정밀 지수 적용: 구조지수, 용도지수, 위치지수, 잔가율 자동 산정 (국세청 고시 2024-38호)
• 계산 이력 저장: 마이페이지에서 계산 이력 조회 가능

다양한 입찰가 시나리오를 통해 최적의 입찰가를 산정합니다.

• 정밀 세금 계산: 매매사업자 매출 합산 과세표준, 누진세율 및 지방소득세(10%) 반영
• 계산식 미리보기: 세금 및 수익률 계산 과정 투명 공개
• 수익률 시각화: 손실/저수익/고수익 구간별 색상 코딩

국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 해당 지역의 정확한 시세를 파악합니다.

• 아파트 + 연립/다세대 실거래가 통합 조회
• 최근 거래 내역 상세 조회
• 동별 AI 시장성격 분석 (Pro)

시세 파악이 어려운 빌라/다세대 주택의 적정 가격을 추정합니다.

• 주변 유사 물건 거래 사례 비교
• 공시지가 기반 시세 추정

카카오맵 기반으로 임장 동선을 생성하고 관리합니다.

• 마커 등록 및 최적 동선 자동 계산 (최근접 이웃 알고리즘)
• 지도 저장 및 공유 기능
• 로드뷰 연동

현장 조사 내용을 체계적으로 기록하고 관리합니다.

• 물건 유형별 맞춤 체크리스트
• 현장 사진 업로드 및 메모
• PDF 저장 및 출력

낙찰받은 물건의 사후 관리를 위한 통합 솔루션입니다.

• 진행 절차 타임라인: 입찰일~배당기일~명도 완료까지 전체 일정 관리
• 명도 리스크 분석: 점유자 유형별 비용/기간 예측
• 세금 정밀 분석: 취득세, 양도세, 부가세 등 자동 계산
• 자동 서식 생성: 내용증명, 인도명령 신청서 등 법적 서식 자동 완성

낙찰 물건의 최적 매도 시점과 가격을 AI가 분석합니다.

• 주변 시세 자동 조회: 실거래가 + 공동주택 단지정보 연동
• AI 수익 분석: 총 투입비용 대비 ROI, 세무 분석, 전략 제안
• 추천 매도가: 물건 유형별 목표 수익률 적용 (빌라 40%, 아파트 20%)
• 분석 결과 저장: 자동 저장, 재분석 가능

Q. 무료 회원도 계속 사용할 수 있나요?

네, 수익률 분석, 입찰가 시뮬레이터, 건물분 부가세 계산, 커뮤니티 등 핵심 기능은 기간 제한 없이 무료로 제공됩니다.

Q. AI 권리분석 / 매도전략 AI는 어떻게 작동하나요?

Google Gemini AI를 활용하여 분석합니다. 서비스 시스템 키를 기본으로 사용하며, 마이페이지에서 개인 Gemini API 키를 등록하면 개인 할당량으로 이용할 수 있습니다.

Q. 멤버십 결제는 어떻게 하나요?

토스페이먼츠를 통해 신용카드, 체크카드, 토스페이, 카카오페이 등 다양한 방법으로 즉시 결제하실 수 있습니다. 무통장 입금도 가능합니다 (관리자 확인 후 등급 변경).

Q. 모바일에서도 이용 가능한가요?

네, 반응형 웹으로 스마트폰, 태블릿 등 모든 기기에서 최적화된 화면으로 이용 가능합니다.

Q. 부가세 계산에서 대지권 면적이 0으로 나옵니다.

일부 건축물대장에서 대지권 정보가 제공되지 않는 경우, 표제부의 대지면적을 기반으로 자동 비례 계산합니다. 정확한 값은 등기부등본의 대지권 면적을 직접 입력해주세요.

서비스 이용 중 궁금한 점이 있으시면 언제든 문의해주세요.

• 📧 이메일: dev.kwak73@gmail.com
• 💬 커뮤니티: 질문과 답변 게시판 이용